Catasto e urbanistica: due mondi diversi
Il catasto è, prima di tutto, un archivio con finalità fiscali: registra la consistenza degli immobili per determinarne la rendita. La planimetria catastale rappresenta com'è fatto l'immobile, ma non certifica che sia stato realizzato legittimamente.
La regolarità urbanistica, invece, si valuta confrontando lo stato reale dell'immobile con i titoli edilizi rilasciati nel tempo dal Comune: licenze, concessioni, Permessi di Costruire, CILA, SCIA e relative varianti. È questo confronto a definire il cosiddetto stato legittimo dell'immobile.
Può quindi accadere che una planimetria catastale sia perfettamente aggiornata e corrisponda allo stato dei luoghi, ma che l'immobile presenti opere mai autorizzate: una veranda chiusa, un bagno ricavato spostando tramezzi, un sottotetto reso abitabile. Il catasto "fotografa" anche gli abusi, senza sanarli.
Cosa rischia chi compra senza verificare
Le difformità urbanistiche non individuate prima del rogito possono avere conseguenze concrete:
- Ritardi o blocchi della compravendita, quando il problema emerge a trattativa avanzata o in sede di istruttoria del mutuo.
- Costi di regolarizzazione che ricadono sull'acquirente, quando la sanatoria è possibile.
- Opere non sanabili, che possono richiedere demolizioni o ripristini.
- Limiti ai progetti futuri: una ristrutturazione su un immobile non conforme parte in salita, perché la nuova pratica edilizia presuppone uno stato legittimo chiaro.
- Riflessi sul valore: una difformità incide sulla commerciabilità e può diventare leva di trattativa, in un senso o nell'altro.
Le verifiche da fare prima di firmare
Prima di assumere impegni vincolanti — proposta d'acquisto, preliminare, richiesta di mutuo — è consigliabile far eseguire una verifica tecnica che comprenda:
- Accesso agli atti presso il Comune, per ricostruire la storia autorizzativa dell'immobile.
- Confronto tra titoli edilizi e stato reale, con sopralluogo, per individuare eventuali opere non assentite.
- Confronto con la planimetria catastale, per verificare l'allineamento dei dati depositati.
- Valutazione preliminare delle difformità: quali sono sanabili, con quali procedure e con quali costi indicativi.
È il servizio che svolgiamo con l'accesso agli atti e la verifica di conformità urbanistica e catastale, eventualmente integrato da una consulenza tecnica sullo stato dell'edificio e sul valore.
Quando farle: il prima possibile
Il momento migliore per la verifica è prima della proposta d'acquisto o, al più tardi, prima del contratto preliminare. A quel punto la trattativa è ancora aperta: si può chiedere al venditore di regolarizzare, rinegoziare il prezzo o, nei casi più seri, rinunciare senza penali.
Fare la verifica dopo il rogito significa invece scoprire i problemi quando sono già diventati propri.
Domande frequenti
Il venditore non deve garantire la regolarità?
Le dichiarazioni del venditore in atto sono importanti, ma non sostituiscono una verifica tecnica: il venditore stesso potrebbe non essere a conoscenza di difformità realizzate in passato.
L'agenzia immobiliare non fa già questi controlli?
L'agenzia svolge il proprio ruolo di intermediazione. La verifica dello stato legittimo è un'attività tecnica che richiede l'analisi dei titoli edilizi e il confronto con lo stato reale, tipicamente affidata a un tecnico incaricato dall'acquirente.
Quanto tempo richiede la verifica?
Dipende soprattutto dai tempi di risposta del Comune all'accesso agli atti, che variano da ufficio a ufficio. Per questo conviene attivarsi appena l'immobile diventa un candidato serio.
I contenuti hanno finalità informative e non sostituiscono una valutazione tecnica dell'immobile o della situazione specifica. Norme, procedure e condizioni devono essere verificate sul caso concreto.